Uuden osakehuoneiston ostaminen

Asuntokauppalain vaatimat suojajärjestelyt ovat pakollisia aina, kun asunto-osakkeita tarjotaan kuluttajan ostettaviksi rakentamisvaiheen aikana. Suojajärjestelyt turvaavat ostajan aseman esimerkiksi silloin jos asunto-osakeyhtiön perustaja ajautuu taloudellisiin vaikeuksiin ja rakentaminen keskeytyy.

Kuluttajien, jotka ovat ostaneet tai harkitsevat ostavansa osakkeen rakenteilla olevasta asunto-osakeyhtiöstä, kannattaa kiinnittää huomiota seuraaviin asioihin. Useimmat tiedot löytyvät hankkeen turva-asiakirjojen säilyttäjältä.

• Ovatko vakuudet kunnossa 
  Asuntokauppalain mukaan perustajaosakkaan on asetettava vakuudet asunto-osakeyhtiön ja osakkeenostajien aseman turvaksi. Tarkoitus on, että perustajaosakkaan konkurssitilanteissa vakuuksilla saataisiin rakennettua kohde valmiiksi ja korjattua mahdolliset rakennusvirheet.
• Vastaavatko maksuerät valmiusastetta
  Ostajan taloudelliseen asemaan rakentamisen keskeytyessä vaikuttaa merkittävästi se, kuinka hyvin ostajien maksamat kauppahinnan maksuerät ja rakennuksen valmiusaste vastaavat toisiaan. Laki edellyttää, että ne vastaavat toisiaan, mutta käytännössä poikkeamia esiintyy yleisesti. Jos ostajilta on kerätty maksueriä hyvin etupainotteisesti, lakisääteisillä vakuuksilla ei välttämättä pystytä kuittaamaan kaikkia niitä kustannuksia, joita rakennuksen valmistuminen vielä edellyttää.
• Onko yhtiössä valittu rakennustyön tarkkailija ja osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja
  Kun vähintään neljäsosasta yhtiön asuntoja on tehty kaupat, ostajille on asuntokauppalain mukaan tarjottava mahdollisuus valita oma tilintarkastaja ja rakentajasta riippumaton, ammattipätevyyden omaava rakennustyön tarkkailija.
  
  Rakennustyön tarkkailija valvoo hankkeen etenemistä sopimuksen mukaisesti eli esimerkiksi sitä, että rakennuksen valmiusaste ja ostajien maksamat kauppahintaerät vastaavat toisiaan. Tilin­tarkastajan taas tulisi pitää huolta siitä, että ostajien maksamat erät käytetään juuri siihen hankkeeseen, johon ne on tarkoitettu.
  
  Ostajat saattavat jättää palkkaamatta ammattimaisia valvojia välttääkseen ylimääräisiä kustannuksia. Jos hanke ajautuu vaikeuksiin, palkkion maksaminen voi kuitenkin olla heidän kokonaistaloutensa kannalta pienempi paha.
• Millaisia lainoja asunto-osakeyhtiölle on otettu ja kuinka paljon asuntoja on myyty
  Rakentamisen keskeytyessä ostajien kannalta merkitystä on myös sillä, kuinka paljon asunto-osakeyhtiöllä on sellaista velkaa, jota rakentamisvaiheessa maksettava myyntihinta ei kata. Mitä pienempi osa yhtiön asunnoista on myyty, sitä pienempi joukko myös vastaa lainoista luotonantajille.
  
  Yhtiölainoissa on usein alkuvaiheessa lyhennyksetön jakso, jolloin maksetaan vain korkoja. Lyhennyksistä aiheutuvaan kustannusten nousuun tulee varautua myöhemmin.

Ostajan on hyvä arvioida etukäteen myös seuraavia asioita:

• Pystynkö hoitamaan oman lainani ja mahdollisesti myöhemmin merkittävästi kasvavan vastikkeen
• Vaikuttaako yhtiössä myymättä olevien asuntojen osuus myöhemmin omaan taloudelliseen tilanteeseeni ja maksukykyyni?

Ostajan oikeudet konkurssitilanteessa

Jos perustajaosakkaan omaisuus luovutetaan konkurssiin, konkurssipesän on asuntokauppalain mukaan ilmoitettava ilman aiheetonta viivytystä osakkeenomistajille, aikooko se sitoutua rakennuttamaan talot valmiiksi kauppasopimusten mukaisesti.

Jos konkurssipesä ei sitoudu kauppasopimuksiin, kullakin osakkaalla on oikeus purkaa tekemänsä kauppa. Ne osakkeenomistajat, jotka eivät pura kauppaa, saavat heti oikeuden käyttää ostamiensa osakkeiden osuudella päätäntävaltaa osakeyhtiössä.

Yrityssaneeraus konkurssin vaihtoehtona

Perustajaosakasta ei välttämättä aina aseteta konkurssiin, vaan se saattaa yrittää esimerkiksi yrityssaneerauksen avulla jatkaa toimintaansa. Ostajan kannalta tilanne on hankala. Konkurssi- ja yrityssaneerausasian käsittely voi valitusmahdollisuuksien takia kestää kuukausia. Sinä aikana koko hanke seisoo, eikä sen loppuunsaattamisesta ole saatavissa mitään tietoa. Ostajalla on kuitenkin oikeus purkaa kauppa silloin, jos on selvästi ennakoitavissa, että valmistuminen viivästyy olennaisesti.