Kuluttaja-asiamies katsoo, että asuntojen tarjouskauppa-myyntitapaa ei ole syytä kieltää pelkästään muodollisin perustein. Nykyisessä lainsäädännössä nousevin hinnoin tehtävään kaupankäyntiin ei ole varauduttu, mutta lähtökohtaisesti se ei näytä kuluttajien kannalta perinteistä tinkimiskauppaa haitallisemmalta. Pelisäännöt on kuitenkin syytä määrittää lainsäädännöllä. Kuluttaja-asiamies on tehnyt oikeusministeriölle aloitteen asuntomarkkinointiasetuksen uudistamiseksi.
Nykyisen asuntomarkkinointiasetuksen mukaan myyjän tulee ilmoittaa asuntoa kaupatessaan lähtöhinta, jota asetuksessa kutsutaan myyntihinnaksi. Myyntihinnalla tarkoitetaan kuitenkin tosiasiassa myyjän hintapyyntöä. Ostajaehdokkaiden oletetaan tekevän siitä ensisijassa alempia tarjouksia. Toisaalta kyse ei ole myyjää sitovasta hinnasta, sillä myyjä ei ole velvollinen myymään asuntoa ilmoitetulla myyntihinnalla tai edes sitä suuremmalla hinnalla. Asetuksen mukainen myyntihintatieto on siis usein enemmän tai vähemmän fiktiivinen tosiasiassa toteutuvaa kauppahintaa ajatellen.
Tarjouskauppamalli vakiinnuttanut asemansa
Asuntomarkkinoilla on kuitenkin myös muunlaisia tarjontatapoja kuin nykyistä asetusta kirjoitettaessa on ajateltu. Kiinteistönvälitysketju Kiinteistömaailma toi muutama vuosi sitten markkinoille erityisen Tarjouskauppa-mallin, jossa ostajien tarjousten tulee aina olla korkeampia kuin myyjän kohteelle ilmoittama lähtöhinta. Uutta mallia ketju tarjoaa asiakkailleen perinteisen toimintatavan rinnalla.
Nykyinen lainsäädäntö ei kuitenkaan tunne tällaista vaihtoehtoista tapaa, vaan asuntomarkkinointiasetus on kirjoitettu vain perinteistä mallia ajatellen. Erottaakseen toimintatavat toisistaan Kiinteistömaailma käyttää tarjouskauppakohteissa kaupan aloitushinnasta termiä velaton lähtöhinta ja perinteisellä tavalla myytävissä kohteissa asetuksen mukaista termiä myyntihinta. Kun asetuksen mukaan myyjän olisi siis kuitenkin ilmoitettava myyntikohteelle aina myyntihinta, tarjouskauppakohteiden ilmoittelutapa ei ole asetuksen mukainen siltä osin, että niissä tätä termiä ei käytetä.
Tarjouskauppakohteiden ilmoittelutavan kieltäminen vain tällä muodollisella perusteella ei kuitenkaan kuluttaja-asiamiehen mielestä vaikuta kokonaisuus huomioon ottaen perustellulta.
Kuluttaja-asiamies ja aluehallintovirastot ovat valvontaviranomaisina keskustelleet Tarjouskauppamallista ja sen toteuttamistavoista Kiinteistömaailman kanssa. Mallia on myös kehitetty viranomaisten ehdottamilla muutoksilla.
Kuluttaja-asiamies on selvityksissään päätynyt siihen, ettei Kiinteistömaailman Tarjouskauppa-mallia ole - ainakaan mitenkään yksiselitteisesti – pidettävä kuluttajien etujen vastaisena. Asiaan liittyy monenlaisia näkökulmia ja arviointiperusteita, joista osa liittyy myös kulloinkin vallitsevaan asuntokaupan markkinatilanteeseen.
Internetin käyttöön pohjautuvassa Kiinteistömaailman Tarjouskauppa-mallissa on myös piirteitä, jotka ovat omiaan lisäämään asuntokaupan avoimuutta ja läpinäkyvyyttä ja siten todennäköisesti myös vähentävät perusteettomia hintaspekulointeja. Myös monet Kiinteistömaailman kilpailijat ovatkatsoneet Tarjouskauppamallin nostaneen yleiseen keskusteluun sen, että erilaisia myyntitilanteita varten asuntokaupassa on tarvetta erilaisille myyntitavoille.
Kuluttaja-asiamieheltä aloite asuntomarkkinointiasetuksen muuttamiseksi
Kuluttaja-asiamiehen mukaan markkinoiden tulee voida kehittyä ja myös uusia toimintatapoja on syytä arvioida avoimesti. Tarjouskauppamenettelyäkin ovat käyttäneet ja käyttävät myös muut toimijat kuin Kiinteistömaailma. Kuluttaja-asiamies katsoo, että tarjouskauppamenettelyä ja sen pelisääntöjä on syytä arvioida ensi sijassa lainsäädännöllä eikä viranomaisratkaisuin sellaisen lainsäädännön pohjalta, jota valvojatkin pitävät vanhentuneena ja puutteellisena. Erityisesti hintatietojen ilmoittamisesta annettavien määräysten tulisi johtaa nykyistä avoimempiin ja läpinäkyvämpiin kaupankäyntimuotoihin. Myös muita asuntomarkkinointiasetuksen uudistamistarpeita on noussut esiin muun muassa aluehallintovirastojen taholta.
Näillä perusteilla kuluttaja-asiamies on tehnyt aloitteen oikeusministeriölle asuntomarkkinointiasetuksen muuttamiseksi vastaamaan niitä sääntelytarpeita, joita erityisesti asunto- ja kiinteistönvälitysalan muuttuneista käytännöistä on aiheutunut. Myös kuluttajien mahdollisuuksia saada suoraan tietoja asuntojen todellisista myyntihinnoista olisi tarpeen edelleen parantaa, koska se lieventäisi perusteetonta hintaspekulointia asuntomarkkinoilla.
KUV/3794/09/2012
Aloite oikeusministeriölle asuntomarkkinointiasetuksen uudistamiseksi 14.6.2012
Asuntomarkkinointiasetus 130/2001